Jak upravuje lucemburský zákon nájemní smlouvu?

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Je zajímavé, že lucemburský občanský zákon nezná standarní nájemní smlouvu ... Tyto a další zajímavosti přináší lucemburský právník Serge Bernard ve francouzštině, němčině i angličtině.

QUELQUES INFORMATIONS UTILES CONCERNANT LE BAIL D’HABITATION AU LUXEMBOURG

par Maître Serge BERNARD, avocat-avoué au Barreau de Luxembourg

Avant de se consacrer à la matière, il est important de savoir que, sauf quelques exceptions, la liberté contractuelle des parties dans ce domaine est quasiment totale et les contractants peuvent même souvent convenir du contraire de ce qui est prévu comme obligations dans le Code Civil. Ainsi, contrairement à ses voisins, le législateur luxembourgeois n’a pas prévu jusque dans les derniers détails les droits et obligations des locataires et/ou des propriétaires. Par conséquent, il n’y a pas de contrat de bail standard ou type pouvant servir de modèle, et toute personne peut établir une telle convention avec les clauses qu’elle estime nécessaires ou suffisantes. Deux sources du droit sont d’une importance majeure concernant les baux d’habitation dans le Grand-Duché de Luxembourg.

D’une part, la loi du 14 février 1955 revue le 27 août 1987 ainsi que le 18 mars 1992 et d’autre part les dispositions applicables figurant dans le Code Civil Luxembourgeois. Sans entrer dans le détail de tous les calculs concernant le plafonnement du prix du bail d’habitation, nous allons nous tenir dans une forme claire et simple aux textes applicables en expliquant leur portée. Les répétitions sont dues au fait que la présente ne constitue pas un ouvrage de doctrine mais un simple guide permettant de s’informer au sujet de problèmes précis concernant les conventions entre parties.

Note: Par « bailleur », il faut entendre la personne physique ou morale qui donne en location un immeuble (en général c’est le propriétaire); le « preneur » étant la personne physique ou morale qui prend en location l’objet, c’est le locataire. Tout d’abord, la loi spéciale du 14 février 1955 instaure une distinction importante entre « les maisons de maître, villas ou appartements avec confort moderne comprenant en dehors des mansardes et des dépendances habituelles [à l’exclusion de la salle de bains et de la cuisine] au moins 7 pièces s’ils sont occupés par un seul ménage » et les autres immeubles comportant moins de 7 pièces. D’autre part, elle distingue entre constructions avant le 10 septembre 1944 et celles postérieures.

Le but initial de cette loi d’après-guerre était de limiter les loyers des appartements et ceci en les liant à des calculs plus ou moins compliqués concernant différentes caractéristiques de la construction (confort, âge, surface habitable, rénovation éventuelle...). Un autre point important pour le preneur est l’article 14 de ladite loi concernant la prorogation (i.e. continuation) des baux d’habitation et qui est formulée comme suit:

Article 14 (Loi du 27 août 1987)

« Tout bail à loyer portant sur un immeuble à usage d’habitation qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est prorogé à moins que le bailleur ne prouve avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper par ses descendants, de manière fictive ou pour les faire habiter par ses ascendants, beaux-parents, frères ou soeurs, ou que le preneur ne remplisse pas ses obligations, ou pour d’autres motifs graves et légitimes. »

En clair ceci signifie que tout bail à loyer concernant un logement principal est en principe prorogé, même si une indication contraire se trouve dans le contrat de bail signé entre parties (exemple limitation du contrat à 1 an, 3 ans ... etc.). Ceci constitue en fait la protection du locataire qui ne peut donc pas facilement se voir expulser de son logement, à moins que certaines conditions assez restrictives ne se trouvent réalisées.

Ainsi tous les baux portant ou non une indication de durée sont prorogés indéfiniment, sauf les causes énumérées à l’article 14. Ainsi le propriétaire-bailleur est-il obligé de prouver son besoin personnel, respectivement le besoin pour un des membres de sa famille ou bien d’invoquer des motifs graves et légitimes respectivement de prouver que le preneur ne remplit pas ses obligations (paiement régulier du loyer, tapage nocturne répété, défaut d’assurance etc..) Pour des raisons d’équité évidente, le Juge de Paix compétent est quasiment tenu à croire le bailleur sur parole lorsque ce dernier invoque le besoin personnel. Encore faut-il, bien évidemment que les délais de préavis conventionnellement fixés soient respectés.

Code Civil

Les dispositions du Code Civil ayant trait au contrat de louage figurent dans les articles 1708 à 1831. Il ne faut pas perdre de vue qu’en tant que contrat, la convention de bail est soumise aux dispositions plus générales sur les contrats et aux obligations conventionnelles figurant aux articles 1101 et suivants du même Code. D’abord il faut noter que conformément à l’article 1714 du Code Civil on peut louer ou par écrit ou verbalement. Il est évident qu'il est certainement préférable de louer par écrit alors que les dispositions sont à ce moment clairement établies et poseront moins de difficultés en cas de problème de preuves.

C’est pourquoi nous conseillons fermement aussi bien au bailleur qu’au preneur de ne fixer les engagements réciproques que par écrit.

Il est important de savoir que lorsque le bail est verbal, les conditions qui s’y appliquent sont celles prévues dans le Code Civil, rien de plus rien de moins, sauf convention verbale contraire. A ce moment, le seul problème qui se pose sera celui de prouver les engagements réciproques.

Il est donc certainement préférable de fixer le bail par un écrit, un exemplaire signé et daté étant remis à chaque partie. (La mention « Lu et approuvé » n’est jusqu’à présent pas obligatoire).

Concernant le reste des dispositions prévues dans le Code Civil nous allons procéder par ordre chronologique des événements qui pourraient survenir pendant la période avant et après la signature du bail jusqu’à la fin de celui-ci. Nous allons développer différents points qui intéressent aussi bien le preneur que le bailleur.

Frais d’agence

Les frais d’agence sont généralement à payer par le locataire directement à l’agence qui lui a proposé l’immeuble. Les frais d’agence s’élèvent au maximum à un mois de loyer, charges non comprises, mais TVA en sus (15%, 1998).

Frais de gérance

Lorsque l’immeuble loué fait l’objet d’une gérance par une agence spécialisée ou un syndic, ces frais sont la plupart du temps à charge du locataire, mais peuvent éventuellement être partagés entre le propriétaire et le locataire. Il serait évidemment utile qu’une disposition concernant ces frais soit incluse dans le contrat de bail.

Courrier entre le preneur et le bailleur Pour des raisons évidentes de preuve, il est très utile de veiller à ce que tout le courrier soit adressé au bon destinataire (en cas de pluralité de bailleurs/preneurs à chacun d’eux) et surtout par lettre recommandée. Cela n’est certainement pas un signe de méfiance envers l’autre partie mais constitue le seul moyen de prouver l’envoi de sa correspondance.

Garantie bancaire / Caution

Au Grand-Duché de Luxembourg, il est devenu d’usage que le locataire fournisse au propriétaire une garantie pour toute la durée du bail, ceci pour en assurer sa bonne exécution. Si une telle garantie est convenue, un constat écrit et contradictoire des lieux doit être établi entre parties. Généralement, il s’agit ainsi d’une garantie bancaire, et le preneur doit fournir cette garantie avant l’entrée en vigueur du bail ou au plus tard le jour déterminé par la convention écrite, faute de quoi le bail peut être annulé, alors qu’il s’agit là d’une condition essentielle de la convention. Une deuxième possibilité serait de faire signer le bail par une tierce personne (p. ex. un membre de la famille ou un ami) agissant comme caution du preneur, mais la validité de cette clause est souvent discutée et partant nous ne la recommandons pas. Enfin la troisième possibilité est la remise d’une somme correspondant à la garantie demandée entre les mains du propriétaire (versement / virement ou contre reçu). Cette façon de garantir le bail est la plus économique alors que la garantie bancaire engendre non seulement des démarches auprès d’une banque, mais cette dernière ne manquera pas de demander des frais et une commission pour son intervention. Cette garantie ne produit généralement pas d’intérêts en faveur du preneur, mais une clause dans ce sens pourrait être incluse dans le bail écrit pour les sommes importantes.

Montant de la garantie

Suivant l’article 4 de la loi de 1987, la garantie ne peut dépasser l’équivalent de trois mois de loyer, sauf bien entendu pour maisons de maître, villas ou appartements d’au moins 7 pièces tels que décrits plus haut.

État des lieux

« S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire » (art. 1731 du Code Civil) Il est donc préférable d’établir avant l’entrée en vigueur du bail un état des lieux aussi détaillé que possible et effectué contradictoirement c.à d. en présence du preneur et du bailleur qui doivent signer ce document et le dater. Comme déjà indiqué, cet état des lieux est obligatoire en cas de remise d’une garantie, mais malheureusement aucune sanction n’est prévue dans le cas contraire. Cet état des lieux est le document le plus important concernant d’éventuelles réclamations pour détériorations à faire en fin de bail tant par le preneur que par le bailleur. Signalons encore quelques détails intéressants à vérifier lors de cet état des lieux:

- Fonctionnement des volets, des portes et des fenêtres (serrures - clés manquantes), des interrupteurs, et prises électriques

- Vérification détaillée du sanitaire

- État du carrelage, de l’émail ou des miroirs

- État du parquet respectivement du papier peint, des tapisseries et de la moquette

- État de la cuisine équipée et des appareils électriques installés (modes d’emploi)

En cas de problèmes ou de contestations mieux vaut faire appel à un huissier de justice pour faire les constatations. Ceci ne vaut pas preuve de méfiance, mais est simplement une façon de mettre les choses au clair dès le départ et éviter des discussions fastidieuses ultérieures.

Règlement intérieur

Lorsqu’un tel règlement existe, le preneur doit en avoir connaissance pour qu’il lui soit opposable. C’est pourquoi il doit, le cas échéant, en signer et dater un exemplaire et se conformer à toutes les dispositions y inscrites.

Assurances Avant l’entrée en vigueur du bail, le preneur est tenu de s’assurer auprès d’une compagnie d’assurance agréée au Grand-Duché de Luxembourg contre le risque locatif, l’incendie, le dégât des eaux, la fumée, les explosions, ainsi que le bris de glaces. Le défaut de cette assurance peut être considéré comme motif grave de résiliation du bail.

Durée

La durée d’usage d’un bail d’habitation au Grand-Duché du Luxembourg est de trois ans. La liberté contractuelle primant, il est clair que toute durée inférieure ou supérieure est parfaitement admise. Certains contrats prévoient même une durée indéterminée, ce qui signifie que le contrat est résiliable à tout moment, moyennant généralement un préavis de trois mois. D’autres conventions prévoient une durée fixe de trois ans pour se renouveler ensuite par tacite reconduction d’année en année ou pour une nouvelle période de plusieurs années. Il s’agit donc de vérifier la clause applicable et de se rendre compte que la résiliation anticipative par le preneur, faute de clause diplomatique convenable, n’est pas possible. En effet, le bailleur pourra refuser de résilier le contrat et les loyers seront dus jusqu’à la fin de la durée prévue. Il est utile de rappeler que suivant la loi que « Tout bail à loyer portant sur un immeuble à usage d’habitation qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est prorogé ... » (c.f. plus haut) Notons cependant qu’il est préférable pour des fonctionnaires de l’Union Européenne de faire inclure dans leur contrat de bail la clause dite « diplomatique » (c.f. plus loin).

Résiliation

La résiliation d’une convention de bail se fait nécessairement par lettre recommandée à la poste, que ce soit le preneur ou le bailleur qui résilie. Cette formalité est exigée ne serait-ce que pour des raisons de preuve. Le bailleur n’a aucune obligation de fournir les motifs de la résiliation dans cette notification. Le cas échéant ce n’est en dernière instance que devant le Juge que cette motivation devra être fournie. La même chose est valable pour le preneur, à moins que ce dernier n’invoque la clause diplomatique. Dans ce cas, il devra fournir la preuve de sa mutation, voire même que cette mutation est indépendante de sa volonté. En effet, un preneur qui a été muté sur sa propre initiative ne pourra probablement pas invoquer la clause diplomatique. ATTENTION: Selon un arrêt récent de la Cour de Cassation française qui pourrait faire jurisprudence au LUXEMBOURG, (Cass. Civ. III 7 janvier 1998) la date de réception n’est plus la date de la première présentation de la lettre mais celle de la prise de connaissance effective, ce qui suppose que la Poste ait remis le congé entre les mains du destinataire. En ne retirant pas la lettre, le destinataire peut ainsi en paralyser l’efficacité. C’est pourquoi il est préférable de recourir à un exploit d’huissier, la date de la signification de l’acte valant alors réception, même si son destinataire n’a pas eu connaissance de l’avis de passage et de la lettre simple. Les délais de préavis sont généralement de 3 mois.

Clause dite « diplomatique »

Depuis un certain temps, beaucoup de propriétaires ont adopté le système du bail à trois années fixes et reconduction tacite d’année en année. Dans le cas de la résiliation du bail avant terme, le preneur aura fait une rupture du contrat et pourra être condamné à payer le loyer pendant toute la durée restante du contrat. Pour les fonctionnaires des institutions européennes, susceptibles de mutation, il est alors capital de faire insérer dans le contrat de bail la clause dite « diplomatique ». Plusieurs variations sont possibles mais le plus important est que le locataire puisse résilier le bail moyennant préavis à tout moment s’il est muté pour des raisons professionnelles. Cette clause devrait absolument rester en vigueur pendant toute la durée du bail et non seulement être limitée aux trois premières années. En contrepartie de cette possibilité de résiliation prématurée, le propriétaire demande alors à ce que le preneur remette les lieux dans l’état originaire à ses frais. Généralement, il s’agit de repeindre les murs et de nettoyer les lieux. (Les ambassades prennent ordinairement en charge ces frais pour leur personnel diplomatique, d’où l’expression). De nombreuses variations sont cependant possibles alors qu’ici la liberté contractuelle est totale. Cela évite surtout au propriétaire de devoir constamment rechercher un nouveau locataire. En cas de doute, mieux vaut certainement consulter un spécialiste.

Exemple de « Clause diplomatique » pour un bail d’une durée fixe de trois ans avec reconduction tacite:

« Au cas où le preneur sera muté d’office à l’étranger avant l’expiration de la période initiale de trois ans, il s’engage à les faire repeindre les lieux à ses frais par des hommes du métier et dans des teintes à déterminer d’un commun accord avec le bailleur dans un délai de quatre semaines suivant le départ. Le nettoyage à fond des lieux à la fin du bail est également à la charge du preneur. »

Cette clause respecte l’équilibre des concessions réciproques des parties: le preneur peut se libérer du contrat et le bailleur récupère les lieux sans frais de remise en état pour la relocation.

Charges locatives

Par le système du paiement d’avances mensuelles sur charges, le preneur paye au bailleur, en même temps que le loyer, une somme déterminée en tant qu’avance sur charges. A la fin de chaque année, respectivement à la fin du bail, le bailleur devra faire le décompte détaillé des charges et le preneur sera soit remboursé du surplus payé, soit devra payer le solde restant. Les charges locatives se composent des charges communes pour tous les appartements ainsi que des charges individuelles et sont distribuées au prorata des millièmes de leur appartement. Les charges communes comprennent notamment l’entretien des parties communes, alors que les charges individuelles comportent tous les frais tels que frais de gérance, chauffage, électricité, gaz, eau, télévision, téléphone, antenne collective, canalisation, poubelle, impôts et taxes etc...

Obligations du bailleur

Selon l’article 1719 du Code Civil, les obligations du bailleur sont au nombre de trois:

1) Délivrer au preneur la chose louée

Ceci est matérialisé souvent par l’acte symbolique de la remise des clés. Cela ne signifie toutefois pas que le bail commence à partir du moment de la remise des clés, mais le bail commence à partir du terme convenu entre parties.

2) Entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée En pratique cette obligation d’entretien concerne uniquement les réparations normales et les réparations somptuaires ne sont pas concernées. Le corollaire de l’obligation d’entretien est que le preneur est supposé rendre l’objet du bail à la fin du bail dans le même état que celui où il a trouvé cet objet, sauf l’usage normal. Il faut rappeler que l’état des lieux au début du contrat est un acte très important alors que selon l’article 1731 « s’il n’a pas été fait d’état des lieux le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparation locative et doit les rendre tels sauf preuve contraire. » Les réparations locatives restent à charge du preneur.

3) En faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail Cette garantie de la jouissance paisible est subdivisée en garantie du fait personnel du bailleur, garantie du fait des tiers et garantie des vices cachés.

a) La garantie du fait personnel du bailleur signifie que la première obligation du bailleur est de s’abstenir de toute acte qui troublerait la jouissance, p.ex. le bailleur ne pourrait pas changer la chose louée (transformer les lieux, exhausser l’immeuble, abattre ou reconstruire un mur, changer la disposition des lieux, modifier le jardin etc..) Le bailleur a aussi l’interdiction de pénétrer sans autorisation dans l’immeuble, alors même qu’il est propriétaire du bien loué.

b) La garantie du fait des tiers se résume en troubles de droit, alors que le bailleur doit garantir le preneur contre ce trouble dès qu’un tiers fait valoir des droits sur la chose, sinon en trouble de fait. D’autre part il faut remarquer que le bailleur est tenu de la garantie concernant des colocataires d’un même immeuble dont un même propriétaire est bailleur, alors que le colocataire d’un même bailleur est un ayant cause de ce dernier.

c) Le bailleur doit garantir le preneur des vices de la chose louée. Cela signifie que le bailleur doit garantir le preneur de tout défaut ou inconvénient qui rend la chose impropre à l’usage destiné normalement ou bien qui supprime ou diminue cet usage. Notons tout de suite que cette garantie ne s’applique pas en cas de vice apparent, p.ex. robinet qui coule.

Obligations du preneur

1) Payer le prix du loyer et des charges

La première obligation du preneur est certainement le paiement du prix, alors que le prix est l’élément essentiel du bail comme étant la contrepartie de la mise à disposition des lieux. D’après la loi et la jurisprudence luxembourgeoise, le preneur ne peut en aucun cas refuser de payer le loyer pour quelque cause que ce soit. En effet, il n’est pas permis au preneur de se faire justice à soi-même en retenant tout ou une partie des sommes dues. En effet, si le preneur ne paie pas la totalité du loyer et des charges, le bailleur peut demander la résiliation du bail, le déguerpissement du preneur et des indemnités substantielles pour non-paiement du loyer qui constitue une cause grave de résiliation. La seule façon de procéder est d’adresser une requête au Tribunal de Paix afin d’obtenir du Juge la permission d’agir dans ce sens. On le voit donc: il est absolument déconseillé de refuser le paiement loyer (et des charges) sans procédure judiciaire. Il est aussi important de savoir qu’en tant que créance, le loyer est quérable, ce qui signifie que le bailleur devrait en principe se déplacer auprès du preneur pour encaisser le loyer contre quittance. C’est pourquoi une clause de style insérée dans tous les contrats prévoit que le prix est portable. (ex. ordre permanent, versement sur un compte bancaire etc..) Le prix du loyer doit être payé à la personne désignée au contrat c.à d. au bailleur ou à une tierce personne à désigner par le bailleur.

2) Garnir les lieux loués de meubles suffisants (article 1752 du Code Civil) Le bailleur dispose d’un privilège sur certains meubles et peut se faire payer par préférence suite à une saisie-gagerie.

3) Jouir en bon père de famille de la chose louée (articles 1728 et suivants) L’obligation du bon père de famille consiste dans le fait d’user de la chose de telle manière que la substance ne soit pas compromise, donc de ne pas faire un usage préjudiciable de la chose louée. Concrètement le preneur doit effectivement occuper les lieux, ne pas modifier la chose louée ou la dégrader et en assurer la garde. De plus le preneur ne doit pas faire un usage préjudiciable aux tiers.

4) Prendre à sa charge les réparations locatives c.à d. celles naissant en raison de l’usage de la chose. Fréquentes sont les clauses dérogatoires et mieux vaut détailler les charges du preneur et celles du bailleur dans le contrat de bail.

5) Ne pas changer la destination de la chose Normalement dans les contrats de bail figure la destination de l’objet loué, p.ex. usage d’habitation, et le preneur ne peut en changer l’usage sauf accord exprès du bailleur.

6) Restituer la chose à la fin du bail Cela signifie qu’il faut remettre la chose dans l’état tel que reçu sauf détérioration par l’usure normale si tel cas est prévu dans la convention.

Le preneur peut-il refuser le paiement du loyer ?

Comme nous l’avons déjà indiqué, le preneur n’est pas autorisé à se faire justice à soi-même, par exemple en retenant une portion du loyer pour cause d’un problème entravant sa jouissance des lieux (ex: humidité, chauffage etc...). Dans ce cas, le preneur doit obligatoirement s’adresser au Juge de Paix compétent afin que celui-ci statue selon une procédure spéciale et plus rapide et autorise le preneur à retenir ou consigner une partie du loyer ou bien ordonne une expertise (article 26 de la loi).

Garage

Le garage, même s’il fait parfois partie d’un même lot de l’immeuble (par exemple: appartement plus garage plus cave ), il est souvent loué par convention spéciale. Ceci puisque les emplacements de parking et les garages ne sont liés à aucune disposition concernant un éventuel maximum de prix, indexation ou à une prorogation automatique de la durée du bail.

Indexation / Clause de Valeur

Selon la loi du 27 août 1987, article 4, les clauses de valeur, plus connues sous le nom de clauses d’indexation, sont nulles. Cette disposition est d’ordre public, ce qui signifie que, contrairement à la majorité des autres dispositions, les parties ne peuvent pas convenir du contraire. Donc, si une telle clause d’augmentation figure dans un contrat de bail, le locataire n’est pas tenu de la respecter. Ainsi, ces clauses perdront leur effet à partir du 1er terme suivant la date d’une réclamation adressée par lettre recommandée au bailleur. Si toutefois le preneur ne s’y oppose pas et les paie sans contestation et sans réserve, il ne sera pas en droit d’obtenir une restitution des paiements indus déjà effectués. Toutefois, l’interdiction de clauses de valeur ne s’applique pas aux maisons de maître, villas et appartements avec confort moderne tels que déjà décrits. Il en est de même en ce qui concerne les garages, les emplacements ou parkings ainsi que les baux commerciaux. Ces derniers sont d’ailleurs expressément soumis aux clauses d’indexation.

La prorogation du bail

Comme nous l’avons déjà noté, le point le plus important de la loi sur les baux à loyers est l’article 14 qui proroge légalement tous les baux d’habitation sauf le cas d’une des clauses énumérées à cet article. Cela signifie que tout bail venant à échéance est automatiquement prolongé. Les clauses de non-prorogation sont au nombre de trois:

1) Le besoin personnel Cette notion fait l’objet d’une interprétation très large et assez compliquée. En effet la loi fait une distinction assez spéciale entre l’occupation et l’habitation, et ceci en relation directe avec le degré de parenté avec le propriétaire. Il est évident que le premier à avoir ce droit d’occupation est le propriétaire lui-même. Par « propriétaire », il faut cependant aussi bien entendre une personne physique qu’une personne morale (société ...) si cette personne morale a un besoin impératif des lieux pour son organisation interne ou l’organisation de son travail et pour autant que son activité y soit licite. Toutefois, il appartient alors à la personne morale de prouver ce besoin alors qu’elle n’est pas simplement crue sur parole. D’autre part, le bailleur, ses enfants et petits-enfants n’ont simplement qu’à occuper les locaux pour faire valoir un besoin personnel. Ceci signifie qu’il ne faut qu’une simple occupation des pièces en question sans devoir y vivre, manger et dormir. A l’inverse, les ascendants, partant beaux-parents, frères et soeurs sont contraints d’habiter effectivement les lieux. Ce qui veut dire que ceux-ci doivent y vivre, manger et dormir. La distinction suivant la filiation par rapport au propriétaire permet ainsi au bailleur de reprendre un immeuble pour un des membres de sa famille afin d’y établir par exemple son étude d’avocat ou son cabinet de médecin. Finalement il faut noter que selon l’article 16 de la loi « Sauf en cas de force majeure, l’ancien preneur a droit à des dommages-intérêts si, dans le mois qui suit son départ, les lieux loués ne sont pas occupés aux fins invoquées comme motif de la résiliation du bail, soit dans l’acte de dénonciation du bail, soit dans la requête introductive d’instance, soit dans le jugement. » La partie lésée a droit à des dommages-intérêts qui ne peuvent être inférieurs au montant des loyers d’une année. »

2) Le non-respect des obligations par le preneur Il est évident que si le preneur n’accomplit pas ses obligations, le bailleur est en droit de résilier le contrat de bail. Exemples: non-paiement, paiement tardif ou paiement irrégulier ou partiel du loyer ... etc.

3) Les motifs graves et légitimes Il faut pour cela que le dommage causé éventuellement au propriétaire soit supérieur à celui du locataire. A ce titre quelques exemples: la démolition de l’immeuble en vue de la construction d’un immeuble à appartements, les transformations rendant inhabitables les lieux à titre temporaire, l’hébergement d’un membre de la famille ou d’une personne s’occupant des soins du bailleur etc... Par contre, n’ont pas été considérés comme des motifs graves et légitimes: la possibilité de louer à un autre locataire étant prêt à payer un surplus de loyer, la promesse de vente de l’immeuble vidé des locataires etc.. Pour le cas où le locataire refuserait de quitter les lieux dans les cas précités, il appartient au propriétaire de saisir le tribunal de paix en vue d’obtenir la résiliation judiciaire du bail ainsi que la condamnation du locataire à déguerpir des lieux loués. Les tribunaux ainsi saisis décideront du bien-fondé de la demande au vu des éléments de fait du dossier. Il est évident qu’aucun propriétaire ne peut se faire justice à soi-même, par exemple en changeant les serrures. Le seul moyen de faire déguerpir un locataire est de saisir les tribunaux, puisque seul un jugement coulé en force de chose jugée peut forcer matériellement et physiquement le locataire de quitter les lieux. Par contre, sauf cas de force majeure, l’ancien preneur, condamné à quitter les lieux a droit à des dommages et intérêts si dans le mois qui suit son départ les lieux ne sont pas occupés aux fins invoquées comme motif de résiliation du bail soit dans l’acte de dénonciation, soit dans la requête introductive d’instance, soit dans le jugement. La partie lésée a ainsi droit à des dommages et intérêts qui ne peuvent être inférieurs au montant des loyers d’une année.

Droit de préemption

Les dispositions légales prévoient également qu’un droit de préemption existe en faveur du locataire qui a lui-même habité les lieux loués en vertu d’un bail ayant couru depuis 18 ans au moins, et les habite toujours au moment où le propriétaire entend vendre l’immeuble . Il ne pourra être invoqué qu’en cas d’aliénation à titre onéreux et non pas en cas de vente publique aux enchères.

Vente de l’immeuble

Il se peut évidemment que durant la durée du bail, l’immeuble habité par les locataires soit vendu par le bailleur à une autre personne que le locataire actuel. Si le locataire n’est pas dans les lieux depuis au moins 18 ans, il n’a aucun droit de préférence d’achat, sauf clause contraire dans le contrat de bail. En tout cas, le nouveau propriétaire peut évidemment invoquer le besoin personnel de l’immeuble qu’il vient d’acquérir. Le propriétaire est toutefois tenu de respecter la durée de location prévue dans le bail. Si cette durée est indéterminée, le nouveau propriétaire n’a qu’à respecter le préavis d’usage de trois mois. Dans le cas contraire, il doit se conformer au bail et résilier suivant les modalités prévues. Si le nouveau propriétaire n’entend pas occuper les lieux, l’ancien bail survit toujours, mais l’ancien bailleur est remplacé par le nouveau. Par ailleurs, l’ensemble des conditions du bail initial est entièrement maintenu. Généralement c’est le nouveau propriétaire qui se manifeste et demande le paiement du loyer à lui-même et il est très important de garder cet écrit émanant du nouveau propriétaire en cas de contestation.

Délai de déguerpissement / Sursis

Si à la suite d’une lettre recommandée contenant résiliation du contrat, le preneur ne veut pas vider les lieux pour quelque motif que ce soit, il appartiendra uniquement au Juge de Paix compétent en matière de bail à loyer d’ordonner le déguerpissement. Ainsi, le bailleur ne peut en aucun cas se faire justice lui-même par exemple en expulsant « manu militari » un preneur récalcitrant qui refuse de déguerpir. D’ailleurs aucun Huissier de justice ne prendrait le risque d’agir dans ce sens sans avoir un jugement définitif et exécutable. Naturellement, toute introduction illicite du bailleur dans les lieux loués est constitutive de violation de domicile, respectivement de cambriolage et est ainsi sévèrement sanctionnée par le Code Pénal. Si le jugement prononce un délai de déguerpissement de plus de 15 jours, le locataire peut demander par requête au tribunal de paix et trois jours avant la fin du premier délai un premier sursis au déguerpissement. Si le jugement prononce un délai de déguerpissement de moins de 15 jours le locataire peut demander jusqu’au dernier jour par requête au tribunal de paix un premier sursis au déguerpissement Ce sursis ne pourra dépasser trois mois, mais pourra être prorogé à deux reprises, chaque fois pour une durée maximum de trois mois. La demande en prolongation du sursis est à introduire au plus tard trois jours avant l’expiration du sursis.

Commission des Loyers

Après la conclusion du contrat de bail, pendant toute la durée de la location, sauf pendant les six premiers mois à partir de la conclusion, le propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation qui estime recevoir un loyer trop bas peut s’adresser à la commission locale des loyers pour demander l’augmentation du loyer. Dans les mêmes conditions, le locataire qui estime payer un loyer trop élevé peut s’adresser à la commission locale, pour demander la diminution de son loyer. Au préalable, le preneur devra adresser une offre à son bailleur. La commission des loyers entendra les parties ou leur mandataire et statuera sur le prix du loyer, ainsi que des frais et charges. La décision de la commission des loyers est retenue par écrit et envoyée aux parties respectives par lettre recommandée avec accusé de réception. Si l’une des parties n’est pas d’accord avec la décision de cette commission, elle peut saisir le Juge de Paix compétent endéans les 15 jours de la réception. Autrement il faut admettre que la décision a été implicitement reconnue. Notons encore que la procédure devant la commission des loyers est gratuite. La procédure devant cette commission est cependant à double tranchant pour le preneur. En effet, le loyer retenu par la commission est fixé suivant des critères fixés par la loi et qui font que ce prix est souvent ridicule alors que ces dispositions datent d’il y a longtemps. Ainsi, le preneur peut avoir une réduction importante du loyer mais il est évident que le bailleur ne se laissera pas faire. Il est évident que suite à cette procédure de fixation, le climat entre parties sera probablement gravement compromis. D’autre part, le bailleur essayera ensuite par tout moyen de résilier le plus rapidement le bail en question et au moindre problème, le bailleur va traîner le preneur en justice afin d’obtenir cette résiliation. D’une part, il est évident que la convention de bail, en tant que contrat, est soumise aux règles du Code Civil Luxembourgeois concernant les contrats entre parties, d’autre part quelques articles concernent plus particulièrement les baux d’habitation.

Tout contrat de bail peut contenir des clauses dérogatoires aux dispositions du Code Civil. En effet ces dispositions jouent uniquement si le contraire n’est pas prévu dans la convention. Pour autant qu’elles ne sont pas d’ordre public, les dispositions du Code Civil peuvent être annulées, atténuées ou contredites par une convention contraire entre parties qui vaut alors loi entre ces dernières, étant entendu qu’une clause contraire à l’ordre public ou aux bonnes moeurs est nulle et non-avenue.

IMPORTANT: Les éléments repris dans le présent document sont donnés à titre purement informatif et n’engagent pas juridiquement l’auteur ou la Commission. Tous les éléments sont susceptibles de changements, notamment par des textes législatifs nouveaux ou des jurisprudences nouvelles.

Langue originale : français

NÜTZLICHE RATSCHLÄGE FÜR DIE WOHNUNGSMIETE IN LUXEMBURG

von Maître Serge BERNARD, zugelassener Anwalt bei der Anwaltskammer in Luxemburg

Grundsätzlich muß betont werden, daß, von wenigen Ausnahmen abgesehen, den Parteien auf dem Gebiet der Wohnungsmiete eine beinahe vollständige Vertragsfreiheit zukommt. Die Vertragsparteien dürfen oftmals sogar das Gegenteil der im «Code Civil» vorgesehenen Bestimmungen vereinbaren. Der luxemburgische Gesetzgeber hat im Gegensatz zu den Nachbarländern die Rechte und Pflichten der Mieter und/oder der Eigentümer nicht bis ins letzte Detail geregelt. Aus diesem Grund gibt es keinen standardisierten bzw. “typischen” Mietvertrag, der als Vertragsmodell dienen könnte. Man kann eine Mietvereinbarung mit den Vertragsbestimmungen versehen, die man für notwendig bzw. ausreichend hält. Die zwei wichtigsten Rechtsquellen für die Wohnungsmiete im Großherzogtum Luxemburg sind:

1. das Gesetz vom 14. Februar 1955, geändert am 27. August 1987 und am 18. März 1992

2. die entsprechenden Bestimmungen des luxemburgischen Code Civil (Bürgerliches Gesetzbuch).

Hier soll nun die Bedeutung der einzelnen anwendbaren Bestimmungen in anschaulicher Form dargestellt werden, ohne jedoch hinsichtlich der Berechnung der Höchstgrenzen des Mietzinses ins Detail zu gehen. Wiederholungen sind auf die Tatsache zurückzuführen, daß wir kein Lehrbuch verfassen wollten, sondern einen einfachen Ratgeber. Dieser soll Antworten auf bestimmte Fragen geben, die im Zusammenhang mit Parteienvereinbarungen auf dem Gebiet des Mietrechts auftreten. Anmerkung: Vermieter («Bailleur») ist die physische oder juristische Person, die eine Liegenschaft zur Miete überläßt. (Gewöhnlich ist das der Eigentümer.) Mieter («Preneur») ist die natürliche oder juristische Person, die ein Objekt zur Miete übernimmt. Das Gesetz vom 14. Februar 1955 trifft eine grundlegende Unterscheidung zwischen «Herrschaftshäusern, Villen und Wohnungen mit modernem Komfort, die, Mansarden und übliche Nebenräume nicht mitgerechnet, (abgesehen von Badezimmer und Küche) mindestens 7 Zimmer aufweisen und von einem einzigen Haushalt bewohnt werden» einerseits, und Liegenschaften mit weniger als 7 Zimmern andererseits. Außerdem unterscheidet das Gesetz zwischen Bauten, die vor dem 10. September 1944 errichtet wurden und solchen, die nach diesem Zeitpunkt fertiggestellt wurden. Ursprüngliches Ziel dieses Gesetzes aus der Nachkriegszeit war, die Höhe des Mietzinses für Wohnräume zu begrenzen. Dies geschah durch mehr oder weniger komplizierte Berechnungen anhand der Qualität der Bauausführung (Komfort, Alter, Wohnfläche, allfällige Renovierung...). Ein wichtiger Punkt für den Mieter ist die Verlängerung des Mietverhältnisses, die in Artikel 14 des genannten Gesetzes folgendermaßen geregelt ist:

Artikel 14 des Gesetzes vom 27. August 1987

Jeder für ein Wohngebäude abgeschlossene Mietvertrag, der aus irgendeinem Grund ausläuft, wird verlängert, es sei denn, der Vermieter weist nach, daß er die vermieteten Räume benötigt, um sie selbst zu belegen oder von seinen Verwandten in absteigender Linie belegen zu lassen oder sie von seinen Verwandten in aufsteigender Linie, seinen Schwiegereltern oder Geschwistern bewohnen zu lassen, oder er kann dem Mieter die Nichterfüllung seiner Verpflichtungen nachweisen bzw. andere schwerwiegende und berechtigte Gründe geltend machen. Das bedeutet, daß sich grundsätzlich jedes Mietverhältnis, das eine Hauptwohnung betrifft, verlängert. Dies gilt auch dann, wenn der Vertrag, der von den Parteien unterzeichnet wurde, eine gegenteilige Bestimmung enthält. (z. B. die Befristung des Vertrags auf 1, 2, 3, ... Jahre, etc.). Diese Bestimmung schützt den Mieter: Dieser kann seine Wohnung nicht verlieren, wenn nicht bestimmte, sehr eng gefaßte Bedingungen eintreten. Sämtliche Mietverhältnisse werden, unabhängig davon, ob sie auf bestimmte oder unbestimmte Zeit eingegangen worden sind, auf unbestimmte Zeit verlängert, es sei denn, einer der in Artikel 14 aufgezählten Gründe tritt ein. Der Eigentümer-Vermieter muß daher Eigenbedarf oder den Bedarf eines Familienangehörigen nachweisen, schwerwiegende und berechtigte Gründe geltend machen oder beweisen, daß der Mieter seine Verpflichtungen nicht erfüllt (keine regelmäßige Zahlung des Mietzinses, wiederholte nächtliche Ruhestörung, Nichtabschließen einer Versicherung, etc.). Der zuständige Friedensrichter (im Dt. historischer Begriff, Anm. A. Rogner) ist aus verständlichen Gründen der Billigkeit dazu verpflichtet, dem Vermieter zu glauben, wenn dieser Eigenbedarf geltend macht. Die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen müssen selbstverständlich eingehalten werden.

Code Civil (Zivilgesetzbuch)

Die Bestimmungen des Code Civil zum Mietvertrag sind in den Artikeln 1708 bis 1831 enthalten. Es ist zu beachten, daß der Mietvertrag auch den allgemeinen Bestimmungen über Verträge und vertragliche Pflichten unterliegt, die in Artikel 1101 ff Code Civil geregelt sind. Gemäß Artikel 1714 Code Civil kann ein Mietvertrag schriftlich oder mündlich abgeschlossen werden. Aus Beweisgründen ist jedoch die Schriftform zu empfehlen, da die Bestimmungen auf diese Weise unmißverständlich festgehalten werden können. Daher empfehlen wir sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter, die gegenseitigen Verpflichtungen ausschließlich in Schriftform zu vereinbaren. Wird ein Mietvertrag mündlich geschlossen, kommen ausschließlich die Bestimmungen des Code Civil zur Anwendung, es sei denn, es wurde mündlich etwas Gegenteiliges vereinbart. In diesem Fall tritt jedoch die Schwierigkeit auf, die gegenseitigen Verpflichtungen nachzuweisen. Daher ist anzuraten, den Vertrag schriftlich abzuschließen und jedem Vertragsteil eine unterzeichnete und datierte Ausfertigung zukommen zu lassen. (Die Bemerkung «Gelesen und genehmigt» - «Lu et approuvé» - ist nicht zwingend vorgeschrieben). Die übrigen Bestimmungen des Code Civil werden hier entsprechend der zeitlichen Abfolge der Ereignisse vor und nach der Vertragsunterzeichnung bis zur Beendigung des Mietverhältnisses behandelt. Zu diesem Zweck werden wir uns auf verschiedene Punkte konzentrieren, die sowohl den Mieter als auch den Vermieter betreffen.

Vermittlungsgebühren

Die Vermittlungsgebühren sind grundsätzlich vom Mieter direkt an die Agentur zu bezahlen, die ihm das Objekt vermittelt hat. Die Vermittlungsgebühren betragen höchstens eine Monatsmiete ohne Betriebskosten, allerdings inkl. USt. (1998: 15 %).

Verwaltungskosten

Im Fall der Verwaltung des Mietobjekts durch ein spezialisiertes Unternehmen oder einen Verwalter trägt zumeist der Mieter die anfallenden Kosten. Unter Umständen können diese Kosten aber auch zwischen Eigentümer und Mieter aufgeteilt werden. In den Mietvertrag sollte eine ausdrückliche Regelung aufgenommen werden.

Schriftverkehr zwischen Mieter und Vermieter

Aus Beweisgründen sollte auf genaue Bezeichnung des Adressaten geachtet werden (gibt es mehrere Vermieter/Mieter, sind die Schreiben an jeden einzelnen zu richten). Die Zustellung ist grundsätzlich mittels eingeschriebenen Briefes vorzunehmen. Dies soll keinesfalls Ausdruck gegenseitigen Mißtrauens sein, sondern stellt die einzige Möglichkeit dar, die Absendung des Schriftstücks zu beweisen.

Bankgarantie / Kaution

Im Großherzogtum Luxemburg ist es üblich, daß der Mieter dem Eigentümer für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses eine Sicherheit leistet, um die ordnungsgemäße Vertragserfüllung sicherzustellen. Wurde eine solche Sicherheitsleistung vereinbart, ist der Zustand der Räumlichkeiten von den Parteien schriftlich und einvernehmlich festzuhalten. Im allgemeinen handelt es sich bei der Sicherheitsleistung um eine Bankgarantie, die der Mieter vor Inkrafttreten des Mietverhältnisses bzw. spätestens bis zum schriftlich vereinbarten Zeitpunkt liefern muß. Da die Bankgarantie einen wesentlichen Vertragsbestandteil darstellt, kann der Mietvertrag annulliert werden, wenn die Garantie nicht wie vereinbart zur Verfügung gestellt wird. Eine weitere Möglichkeit wäre, den Vertrag von einer dritten Person (z. B. einem Familienmitglied oder Freund) unterzeichnen zu lassen, die so als Bürge des Mieters fungiert. Da die Gültigkeit einer solchen Klausel oftmals strittig ist, ist diese Art der Sicherheitsleistung jedoch nicht empfehlenswert, Die dritte Möglichkeit besteht in der Übergabe des Garantiebetrages an den Eigentümer (Einzahlung / Überweisung oder Übergabe gegen Quittung). Diese Art der Sicherheitsleistung ist die einfachste und kostengünstigste, da eine Bankgarantie den Gang zu einer Bank voraussetzt und die Bank zudem Kosten und Kommission in Rechnung stellt. Die Sicherheitsleistung bringt dem Mieter grundsätzlich keine Zinsen. Für höhere Beträge kann jedoch schriftlich im Vertrag eine entsprechende Vereinbarung getroffen werden.

Höhe der Sicherheitsleistung

Gemäß Artikel 4 des Gesetzes von 1987 darf der Betrag der Sicherheitsleistung 3 Monatsmieten nicht überschreiten. Dies gilt jedoch nicht für Herrschaftshäuser, Villen und Appartements mit mindestens 7 Zimmern entsprechend der obigen Beschreibung.

Feststellung des Zustands der Räumlichkeiten

Art. 1731 Code Civil: Wenn der Zustand der Räumlichkeiten nicht festgestellt wurde, wird vermutet, daß der Mieter sie in ordnungsgemäßem Zustand übernommen hat; er hat sie dementsprechend zurückzugeben, es sei denn, der Gegenbeweis wird erbracht. Es ist daher ratsam, den Zustand der Räumlichkeiten vor Inkrafttreten des Mietvertrags so genau wie möglich festzuhalten. Dies sollte wechselseitig durch Mieter und Vermieter geschehen, indem die entsprechende Aufzeichnung von beiden unterzeichnet und datiert wird. Wie bereits erwähnt, ist die Feststellung des Zustands der Räume zwingend vorzunehmen, wenn die Leistung einer Sicherheit vereinbart ist. Bedauerlicherweise gibt es jedoch keinerlei Sanktion, wenn dies unterlassen wird. Diese Zustandsfeststellung stellt sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter das wichtigste Beweismittel dar, falls es am Ende des Mietverhältnisses zu Beanstandungen wegen Beschädigungen kommen sollte. In der Folge werden einige wichtige Punkte genannt, die bei der Feststellung des Zustands der Räume beachtet werden sollten: - Funktionsfähigkeit von Fensterläden, Türen und Fenstern (Schlösser - fehlende Schlüssel), Schaltern und Steckdosen - genaue Überprüfung der sanitären Einrichtungen - Zustand von Fliesen, Email und Spiegeln - Zustand von Parkettböden, Tapeten, Wandteppichen und Teppichböden - Zustand von Kücheneinrichtung und elektrischen Geräten (Bedienungsanleitung) Bei Problemen oder Streitigkeiten sollte ein Gerichtsvollzieher hinzugezogen werden, um die Feststellungen zu treffen. Es geht hier nicht um Mißtrauen, sondern um die Möglichkeit, bestimmte Punkte von Beginn an klarzustellen und dadurch spätere lästige Streitigkeiten zu vermeiden.

Hausordnung

Eine allfällige Hausordnung muß dem Mieter zur Kenntnis gebracht werden, um sie ihm entgegensetzen zu können. Er muß daher ein Exemplar unterzeichnen und datieren und sich an alle Bestimmungen halten.

Versicherungen

Der Mieter ist dazu verpflichtet, vor Inkrafttreten des Mietvertrags bei einer im Großherzogtum Luxemburg anerkannten Versicherungsgesellschaft eine Versicherung gegen das «Mietrisiko» («risque locatif»; dies betrifft Schäden an der Mietsache), gegen Feuer, Wasserschäden, Rauch, Explosionen und Glasbruch abzuschließen. Der Nichtabschluß einer solchen Versicherung kann als schwerwiegender Kündigungsgrund angesehen werden.

Vertragsdauer

Üblicherweise beträgt die Dauer eines Mietverhältnisses in Luxemburg drei Jahre. Da aber dieser Bereich der Vertragsfreiheit der Parteien unterliegt, ist auch die Vereinbarung einer kürzeren oder längeren Dauer zulässig. Manche Verträge werden auf unbestimmte Zeit geschlossen. Dies bedeutet, daß sie jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist, die grundsätzlich drei Monate beträgt, gekündigt werden können. Andere Verträge sehen eine Vertragsdauer von drei Jahren vor, wobei sich der Vertrag nach Ablauf dieses Zeitraums stillschweigend entweder von Jahr zu Jahr oder wiederum um einen Zeitraum von mehreren Jahren verlängert. Es ist daher zu überprüfen, welche Bestimmung zur Anwendung kommt. Wichtig: Der Mieter kann, wenn die Diplomatenklausel nicht vereinbart wurde, nicht vorzeitig kündigen. Der Vermieter kann in einem solchen Fall die Auflösung des Mietverhältnisses verweigern, was zur Folge hat, daß der Mietzins bis zum Ende der vereinbarten Vertragsdauer zu bezahlen ist. An dieser Stelle darf daran erinnert werden, daß von Gesetzes wegen jeder für ein Wohngebäude abgeschlossene Mietvertrag, der aus irgendeinem Grund ausläuft, verlängert wird, ... (siehe oben). Für Bedienstete der Europäischen Union ist es daher ratsam, in den Mietvertrag die sogenannte «Diplomatenklausel» einfügen zu lassen (siehe unten).

Kündigung

Aus Beweisgründen ist die Kündigung des Mietverhältnisses sowohl durch den Mieter als auch durch den Vermieter zwingend auf dem Postweg mittels eingeschriebenen Briefes vorzunehmen. Der Vermieter ist dabei nicht zur Angabe von Kündigungsgründen verpflichtet. Eine Begründung muß erst in letzter Instanz vor dem Richter erfolgen. Dasselbe gilt auch für den Mieter, außer er macht die Diplomatenklausel geltend. In diesem Fall muß er seine Versetzung und zudem die Tatsache beweisen, daß diese nicht auf eigenes Betreiben erfolgte. Ein Mieter, der auf eigenes Ersuchen hin versetzt wird, kann die Diplomatenklausel meistens nicht geltend machen. ACHTUNG: Entsprechend einer neueren Entscheidung des französischen Kassationsgerichtshofes (Cass. Civ. III vom 7. Januar 1998), die auch Auswirkungen auf die Rechtsprechung in LUXEMBURG haben könnte, gilt als Zeitpunkt des Empfangs nicht mehr der Zeitpunkt der ersten Zustellung des Schreibens, sondern jener der tatsächlichen Kenntnisnahme. Dies hat aber zur Voraussetzung, daß der Postbeamte das Schreiben dem Empfänger direkt übergeben hat. Der Empfänger kann die Wirksamkeit des Schreibens daher verhindern, indem er es nicht abholt bzw. aus dem Postkasten nimmt. Es ist empfehlenswert, die Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher vornehmen zu lassen. Dabei gilt der Zeitpunkt der Zustellung des Schriftstücks als Empfangsdatum. Dies gilt auch dann, wenn der Adressat von der Mitteilung des Zustellversuchs und dem einfachen Brief keine Kenntnis erlangt hat. Die Kündigungsfrist beträgt im allgemeinen 3 Monate.

Die «Diplomatenklausel»

Seit einiger Zeit werden viele Mietverträge für die Dauer von drei Jahren bei stillschweigender Verlängerung von Jahr zu Jahr geschlossen. Die vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter stellt einen Vertragsbruch dar. Der Mieter kann zur Zahlung des Mietzinses für die gesamte restliche Vertragsdauer verurteilt werden. Für die Bediensteten der europäischen Institutionen, die unter Umständen versetzt werden können, ist es daher von Vorteil, in den Mietvertrag die sogenannte «Diplomatenklausel» einfügen zu lassen. Dabei gibt es verschiedene Varianten. Die wichtigste ist, daß der Mieter, wenn er aus beruflichen Gründen versetzt wird, den Mietvertrag mittels Ankündigung jederzeit kündigen kann. Diese Klausel sollte sich auf jeden Fall auf die gesamte Dauer des Mietverhältnisses beziehen, nicht nur auf die ersten drei Jahre. Als Ausgleich für die Möglichkeit der vorzeitigen Kündigung verlangt der Eigentümer vom Mieter, die Wohnung auf seine Kosten in den ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen. Im allgemeinen bedeutet das, daß die Wände auszumalen und die Räume zu reinigen sind. (Für das diplomatische Personal übernehmen meistens die Botschaften diese Kosten, daher kommt auch die Bezeichnung). Da in diesem Bereich vollständige Vertragsfreiheit gegeben ist, ist eine Vielfalt von Varianten denkbar. Aufgrund dieser Regelungen wird vermieden, daß sich der Eigentümer ständig neue Mieter suchen muß. Im Falle von Unklarheiten sollte ein Fachmann zu Rate gezogen werden.

Beispiel einer «Diplomatenklausel» für einen auf drei Jahre abgeschlossenen Mietvertrag mit stillschweigender Verlängerung:

«Wenn der Mieter vor Ablauf der ursprünglich vereinbarten Mietdauer von drei Jahren aus beruflichen Gründen ins Ausland versetzt wird, hat er die Räumlichkeiten auf seine Kosten von Fachleuten in Farben, die einvernehmlich mit dem Vermieter zu bestimmen sind, innerhalb von vier Wochen nach dem Auszug ausmalen zu lassen. Auch die gründliche Reinigung der Räumlichkeiten am Ende des Mietverhältnisses geht zu Lasten des Mieters.» Diese Klausel bringt das Gleichgewicht der gegenseitigen Zugeständnisse der Parteien zum Ausdruck: Der Mieter hat die Möglichkeit, sich vom Vertrag zu entbinden, der Vermieter kann die Räumlichkeiten ohne zusätzliche Instandsetzungskosten für die Weitervermietung übernehmen.

Mietnebenkosten

Bei monatlicher Vorauszahlung der Mietnebenkosten bezahlt der Mieter dem Vermieter gleichzeitig mit dem Mietzins einen vorherbestimmten Betrag. Am Ende eines jeden Jahres bzw. des Mietverhältnisses muß der Vermieter eine genaue Abrechnung der Nebenkosten vorlegen. Der Mieter erhält entweder einen etwaigen Überschuß erstattet oder muß den Restbetrag zahlen. Die Mietnebenkosten setzen sich zusammen aus den gemeinschaftlich zu tragenden Kosten, die nach Maßgabe des auf die Wohnung entfallenden Miteigentumsanteils aufgeteilt werden, sowie den individuellen Kosten. Gemeinschaftlich zu tragende Kosten sind insbesondere die Erhaltungskosten für die von allen benützten Teile. Individuelle Kosten sind z. B. Verwaltungskosten, Heizung, Elektrizität, Gas, Wasser, TV, Telefon, sowie je nach Sachlage Hausantenne, Kanalisation, Mülleimer, Steuern und Abgaben, etc.

Pflichten des Vermieters

Gemäß Artikel 1719 Code Civil hat der Vermieter drei Pflichten:

1) Überlassung der Mietsache

Dies drückt sich meist im symbolischen Akt der Schlüsselübergabe aus. Allerdings beginnt das Mietverhältnis nicht mit der Schlüsselübergabe, sondern zu dem von den Parteien vereinbarten Zeitpunkt.

2) Erhaltung der Mietsache in einem Zustand, der den vertragsgemäßen Gebrauch ermöglicht

Diese Verpflichtung bezieht sich nur auf gewöhnliche Reparaturen, nicht jedoch auf «Schönheitsreparaturen». Die Verpflichtung des Vermieters zur Erhaltung hat zur Folge, daß der Mieter die Mietsache bei Vertragsende - abgesehen von der gewöhnlichen Abnutzung - in dem Zustand zurückgeben muß, in dem er sie übernommen hat. An dieser Stelle wird daran erinnert, daß die Feststellung des Zustandes der Räume bei Vertragsbeginn sehr wichtig ist, da gemäß Artikel 1731 «wenn der Zustand der Räumlichkeiten nicht festgestellt wurde, vermutet wird, daß der Mieter sie in ordnungsgemäßem Zustand übernommen hat; er hat sie dementsprechend zurückzugeben, es sei denn, der Gegenbeweis wird erbracht». Reparaturen an der Mietsache, die aufgrund des Gebrauchs notwendig werden («réparations locatives»), gehen zu Lasten des Mieters. 3) Ermöglichung der ungestörten Nutzung während der Dauer des Mietverhältnisses Diese Verpflichtung wird unterteilt in: Haftung für eigenes Verschulden des Vermieters, Haftung für Handlungen Dritter, Haftung für versteckte Mängel.

a) «Haftung für eigenes Verschulden des Vermieters» bedeutet, daß die wichtigste Pflicht des Vermieters darin besteht, keine Handlungen zu setzen, die die ungestörte Nutzung beeinträchtigen könnten. So arf der Vermieter keine Veränderungen am Mietobjekt vornehmen (z. B. Umgestaltung der Räume, Aufstockung des Gebäudes, Abreißen oder Erbauen einer Mauer, Veränderung der Anordnung der Räume, Veränderung des Gartens etc.). Der Vermieter darf das Objekt ohne Genehmigung nicht betreten. Dies gilt auch dann, wenn er der Eigentümer der Mietsache ist.

b) Die «Haftung für Handlungen Dritter» erfaßt rechtliche Mängel. Der Vermieter haftet für diese Mängel, wenn ein Dritter Ansprüche auf das Mietobjekt geltend macht, außer es handelt sich um eine widerrechtliche Beeinträchtigung. Andererseits haftet der Vermieter auch für die Mitbewohner eines Gebäudes, die ihre Wohnung vom selben Eigentümer gemietet haben, wenn diese Mitbewohner Rechtsnachfolger des Vermieters sind.

c) Der Vermieter haftet für Mängel an der Mietsache.

Das bedeutet, daß der Vermieter für jeden Mangel oder Nachteil haftet, der die Sache für den gewöhnlichen Gebrauch ungeeignet macht bzw. den Gebrauch verhindert oder einschränkt. Allerdings gilt dies nicht für sichtbare Mängel wie etwa einen rinnenden Wasserhahn.

Pflichten des Mieters

1) Entrichtung des Mietzinses und der Nebenkosten

Die Hauptpflicht des Mieters besteht in der Entrichtung des Mietzinses, da dieser als Gegenleistung für die Überlassung des Mietobjekts das wesentliche Vertragselement darstellt. Entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen und der Rechtsprechung in Luxemburg darf der Mieter die Zahlung des Mietzinses aus keinem Grund verweigern. Er darf nicht zur Selbsthilfe greifen, indem er den geschuldeten Mietzins gänzlich oder teilweise zurückbehält. Bei nicht vollständiger Zahlung des Mietzinses oder der Nebenkosten kann der Vermieter wegen Nichtentrichtung des Mietzinses (=wesentlicher Kündigungsgrund) die Auflösung des Vertrags, die Räumung sowie Schadenersatz verlangen. Um entsprechend handeln zu dürfen, muß daher beim Friedensgericht ein Antrag gestellt und die Erlaubnis des Friedensrichters abgewartet werden. Es ist dringend davon abzuraten, die Entrichtung des Mietzinses (oder der Nebenkosten) ohne gerichtliches Verfahren zu verweigern. Bei der Miete handelt es sich grundsätzlich um eine Holschuld. Das bedeutet, daß der Vermieter den Mietzins beim Mieter gegen Ausstellung einer Quittung eintreiben könnte. Aus diesem Grund wird in alle Verträge eine Klausel eingefügt, die vorsieht, daß der Mietzins eine Bringschuld ist (z. B. Dauerauftrag, Einzahlung auf ein Bankkonto...). Der Mietzins ist an die im Vertrag bezeichnete Person zu zahlen, d. h. an den Vermieter oder an einen von diesem bestimmten Dritten.

2) Ausreichende Ausstattung der gemieteten Räume mit Einrichtungsgegenständen (Artikel 1752 Code Civil)

Der Vermieter hat ein Pfandrecht auf bestimmte bewegliche Sachen. Er kann sich in Folge einer Pfändung der eingebrachten Sachen des Mieters bevorzugt befriedigen.

3) Behandlung des Mietobjekts mit der Sorgfalt eines “guten Familienvaters” (Artikel 1728 ff).

Diese Verpflichtung besteht darin, die Sache so zu nutzen, daß die Substanz nicht beeinträchtigt wird, d. h. das Mietobjekt nicht so zu gebrauchen, daß ein Schaden daran entsteht. Im Konkreten bedeutet das: Der Mieter muß die Räumlichkeiten tatsächlich belegen, darf das gemietete Objekt nicht verändern oder beschädigen und hat eine ordnungsgemäße Behandlung sicherzustellen. Außerdem darf der Mieter im Rahmen des Gebrauchs Dritten keinen Schaden zufügen.

4) Vornahme der «réparations locatives», d. h. der Reparaturen, die aufgrund des Gebrauchs notwendig werden

Häufig werden abweichende Regelungen vorgenommen. Es ist ratsam, die Pflichten von Mieter und Vermieter im Mietvertrag genau festzuhalten.

5) Keine Änderung der Bestimmung der Mietsache

Im allgemeinen wird im Mietvertrag der Verwendungszweck des Mietobjekts festgehalten (z. B. Wohngebrauch). Der Mieter darf diesen Verwendungszweck nur mit ausdrücklichem Einverständnis des Vermieters ändern.

6) Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Die Mietsache ist, abgesehen von der gewöhnlichen Abnutzung, wenn dies im Vertrag vorgesehen ist, in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie übernommen wurde.

Darf der Mieter die Zahlung des Mietzinses verweigern?

Wie bereits erwähnt, darf der Mieter nicht zur Selbsthilfe greifen. Wenn ein Problem die ungestörte Nutzung der Räume verhindert (z. B. Feuchtigkeit, Heizung...), darf er nicht einfach einen Teil des Mietzinses zurückbehalten. Er muß sich an den zuständigen Friedensrichter wenden. Dieser kann in einem besonderen, beschleunigten Verfahren den Mieter dazu ermächtigen, einen Teil des Mietzinses zurückzubehalten oder zu hinterlegen oder auch die Erstellung eines Gutachtens anordnen (Artikel 26).

Garage

Die Garage wird oft (auch dann, wenn sie Bestandteil desselben Gebäudekomplexes ist - z. B. Appartement plus Garage plus Keller) mittels eines gesonderten Vertrags vermietet. Der Grund dafür liegt darin, daß Abstellplätze und Garagen keinen preislichen Höchstgrenzen unterliegen und auch die Vorschriften über Indexbindung und automatische Verlängerung der Mietdauer nicht zur Anwendung kommen.

Indexbindung / Wertklausel

Wertklauseln (bekannter unter der Bezeichnung Indexklauseln) sind gemäß Artikel 4 des Gesetzes vom 27. August 1987 nichtig. Diese Bestimmung entspringt dem Gedanken des «ordre public». Das bedeutet, daß die Parteien, im Gegensatz zu den meisten anderen gesetzlichen Bestimmungen, nichts Abweichendes vereinbaren dürfen. Der Mieter ist zur Einhaltung einer solchen Klausel nicht verpflichtet. Erhebt er mittels eingeschriebenen Briefes beim Vermieter dagegen Einspruch, wird die Klausel mit dem ersten darauffolgenden Fälligkeitstag des Mietzinses ungültig. Wenn jedoch der Mieter keinen Einwand erhebt und vorbehaltlos die entsprechenden Zahlungen leistet, hat er keinen Anspruch auf Rückerstattung der nicht geschuldeten, jedoch bereits bezahlten Beträge. Das Verbot von Wertklauseln gilt hingegen nicht für Herrschaftshäuser, Villen und Wohnungen mit modernem Komfort wie oben beschrieben. Ebenso findet es keine Anwendung auf Garagen, Abstell- und Parkplätze sowie auf Geschäftsraummieten. Die Geschäftsraummiete ist im Gegenteil sogar ausdrücklich einer Indexbindung unterworfen.

Verlängerung des Mietverhältnisses

Die wichtigste Bestimmung des Gesetzes über Mietverträge ist in Artikel 14 enthalten. Gemäß dieser Bestimmung wird - außer in den darin aufgezählten Fällen - die Dauer aller Wohnungsmietverhältnisse von Gesetzes wegen verlängert. Das bedeutet, daß jedes Mietverhältnis, das ausgelaufen ist, automatisch verlängert wird. Es gibt drei Gründe für die Nichtverlängerung:

1) Eigenbedarf

Dieser Begriff ist Gegenstand einer sehr weiten, ziemlich komplizierten Auslegung. Das Gesetz unterscheidet je nach Verwandtschaftsgrad zum Eigentümer zwischen Belegung und Bewohnung. Selbstverständlich kommt dem Eigentümer bei der Belegung Priorität zu. «Eigentümer» kann in diesem Zusammenhang nicht nur eine physische, sondern auch eine juristische Person (Gesellschaft...) sein, sofern diese Person aufgrund der internen Organisation oder der Arbeitsorganisation einen dringenden Bedarf an den Räumlichkeiten hat und die Ausübung ihrer Tätigkeit darin zulässig ist. Wenn der einfachen Anmeldung des Eigenbedarfs kein Glaube geschenkt wird, obliegt es der juristischen Person, den Eigenbedarf zu beweisen. Der Vermieter, seine Kinder und Enkelkinder hingegen müssen die Räume nur belegen, um den Eigenbedarf geltend zu machen. D. h. sie müssen die Zimmer einfach nur belegen, nicht jedoch darin leben, essen und schlafen. Im Gegensatz dazu müssen Verwandte in aufsteigender Linie, Schwiegereltern sowie Geschwister die Räume tatsächlich bewohnen. Diese Personen müssen demnach darin leben, essen und schlafen. Diese Unterscheidung nach der Abstammung im Verhältnis zum Eigentümer ermöglicht dem Vermieter, ein Objekt zugunsten eines Familienmitglieds wieder zu übernehmen, um darin z. B. eine Anwaltskanzlei oder Arztpraxis einzurichten. Gem. Artikel 16 des zitierten Gesetzes «hat der ehemalige Mieter außer im Falle höherer Gewalt Anspruch auf Schadenersatz, wenn in dem auf seinen Auszug folgenden Monat die ehemals vermieteten Räume nicht zu dem im Kündigungsschreiben, im gerichtlichen Antrag oder im Urteil als Kündigungsgrund angegebenen Zweck belegt werden.» Die geschädigte Partei hat Anspruch auf Schadenersatz in Höhe von mindestens einer Jahresmiete.

2) Nichterfüllung der Pflichten durch den Mieter

Selbstverständlich darf der Vermieter den Mietvertrag kündigen, wenn der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Beispiele: Nichtzahlung bzw. verspätete, unregelmäßige oder nur teilweise Zahlung des Mietzinses ...

3) Schwerwiegende und berechtigte Gründe

Schwerwiegende und berechtigte Gründe liegen nur dann vor, wenn der Schaden, der dem Eigentümer u. U. entstünde, das Ausmaß des Schadens auf seiten des Mieters übersteigt. Beispiele: Abriß des Gebäudes aufgrund der Errichtung eines Appartementhauses; Umbauten, die die Räumlichkeiten temporär unbewohnbar machen; Unterbringung eines Familienmitglieds oder einer sonstigen Person, die den Vermieter pflegt, etc. Nicht als schwerwiegende und berechtigte Gründe werden dagegen anerkannt: die Möglichkeit, die Wohnung anderweitig zu einem höheren Mietzins zu vermieten; die Zusage, das Objekt unbewohnt zu verkaufen; etc. Weigert sich der Mieter in den genannten Fällen, die Wohnung zu verlassen, kann der Eigentümer das Friedensgericht mit der Sache befassen, um eine gerichtliche Kündigung des Mietvertrags und die Verurteilung des Mieters zur Räumung der Wohnung zu erwirken. Das angerufene Gericht entscheidet anhand der Aktenlage, ob der Antrag begründet ist oder nicht. Dem Eigentümer kommt kein Selbsthilferecht zu, etwa durch Austauschen der Schlösser. Die einzige Möglichkeit, den Mieter zur Räumung zu veranlassen, ist die Anrufung des Gerichts, da der Mieter nur durch ein rechtskräftiges Urteil in materieller und physischer Hinsicht dazu gezwungen werden kann, die Räumlichkeiten zu verlassen. Im Gegenzug dazu hat der ehemalige Mieter, der zur Räumung verurteilt wurde, außer im Falle höherer Gewalt Anspruch auf Schadenersatz, wenn in dem auf seinen Auszug folgenden Monat die ehemals vermieteten Räume nicht zu dem im Kündigungsschreiben, im prozeßeinleitenden Antrag oder im Urteil als Kündigungsgrund angegebenen Zweck belegt werden. Die geschädigte Partei hat Anspruch auf Schadenersatz in Höhe von mindestens einer Jahresmiete.

Vorkaufsrecht

Die gesetzlichen Bestimmungen sehen zugunsten des Mieters ein Vorkaufsrecht vor. Voraussetzung dafür ist, daß der Mieter die gemieteten Räumlichkeiten selbst aufgrund eines seit mindestens 18 Jahren laufenden Mietvertrags bewohnt hat und sie zum Zeitpunkt des beabsichtigten Verkaufs durch den Eigentümer noch immer bewohnt. Das Vorkaufsrecht kann nur bei einer entgeltlichen Veräußerung geltend gemacht werden, nicht jedoch bei einer öffentlichen Versteigerung.

Verkauf des Objekts

Es kann vorkommen, daß während aufrechter Dauer des Mietverhältnisses das vom Mieter bewohnte Objekt vom Vermieter an eine andere Person als den derzeitigen Mieter veräußert wird. Wenn der Mieter das Objekt nicht seit mindestens 18 Jahren bewohnt, hat er kein Vorkaufsrecht darauf, außer in den Mietvertrag wurde eine entsprechende Klausel aufgenommen. Der neue Eigentümer kann in jedem Fall Eigenbedarf auf das neu erstandene Objekt anmelden. Er hat sich jedoch an die im Mietvertrag vereinbarte Vertragsdauer zu halten. Wenn die Vertragsdauer unbestimmt ist, muß der neue Eigentümer nur die übliche Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Ist die Vertragsdauer jedoch bestimmt, muß er sich daran halten und kann die Kündigung nur entsprechend der Vereinbarung vornehmen. Beabsichtigt der neue Eigentümer nicht, die Räume zu belegen, so wird das alte Mietverhältnis in jedem Fall fortgesetzt; der alte Vermieter wird durch den neuen ersetzt. Sämtliche ursprünglich vereinbarten Vertragsbedingungen bleiben zur Gänze aufrecht. Im allgemeinen meldet sich der neue Eigentümer und verlangt die Zahlung des Mietzinses zu seinen Gunsten. Es ist wichtig, dieses Schreiben des neuen Eigentümers für den Fall der Bestreitung aufzubewahren.

Räumungsfrist / Aufschub

Wenn der Mieter, dem aufgrund eines eingeschriebenen Briefes gekündigt wurde, sich aus irgendeinem Grund weigert, die Wohnung zu verlassen, kann nur der in Mietangelegenheiten zuständige Friedensrichter die Räumung anordnen. Der Vermieter darf daher auf keinen Fall zur Selbsthilfe greifen und z. B. einen widerspenstigen Mieter, der die Räumung verweigert, mit Staatsgewalt vertreiben lassen. Im übrigen würde kein Gerichtsvollzieher das Risiko auf sich nehmen, ohne rechtskräftige und vollstreckbare gerichtliche Entscheidung tätig zu werden. Selbstverständlich stellt jedes unerlaubte Eindringen des Vermieters in die vermieteten Räumlichkeiten einen Hausfriedensbruch bzw. Einbruch dar und wird als solcher vom Code Penal (=Strafgesetzbuch) streng sanktioniert. Wenn die im Urteil festgesetzte Räumungsfrist mehr als 15 Tage beträgt, kann der Mieter beim Friedensgericht bis spätestens drei Tage vor Ablauf der ersten Frist einen ersten Räumungsaufschub beantragen. Wurde im Urteil eine Räumungsfrist von weniger als 15 Tagen bestimmt, kann der Mieter bis zu deren letztem Tag beim Friedensgericht einen Antrag auf erstmalige Verlängerung der Räumungsfrist stellen. Der Aufschub darf die Dauer von drei Monaten nicht überschreiten, kann aber zweimal um jeweils höchstens drei Monate verlängert werden. Der Antrag auf Verlängerung des Aufschubs ist spätestens drei Tage vor Ablauf der Aufschubfrist einzubringen.

Mietkommission

Außer während der ersten sechs Monate nach Vertragsabschluß kann sich der Eigentümer eines Wohngebäudes, der glaubt, einen zu geringen Mietzins zu erhalten, während der gesamten Vertragsdauer an die örtliche Mietkommission wenden, um eine Erhöhung des Mietzinses zu erwirken. Unter den gleichen Bedingungen kann sich auch ein Mieter, der meint, einen überhöhten Mietzins zu zahlen, an die örtliche Mietkommission wenden, um eine Herabsetzung des Mietzinses durchzusetzen. Zuvor muß der Mieter sich jedoch an seinen Vermieter wenden und ihm einen entsprechenden Betrag vorschlagen. Die Mietkommission hört beide Parteien bzw. deren Vertreter an und entscheidet dann über die Höhe des Mietzinses sowie über Kosten und Gebühren. Die Entscheidung der Mietkommission ergeht schriftlich und wird den Parteien mittels eingeschriebenen Briefes gegen Empfangsbestätigung zugestellt. Ist eine der Parteien mit der Entscheidung der Mietkommission nicht einverstanden, kann sie binnen 15 Tagen nach deren Zustellung den zuständigen Friedensrichter anrufen. Ansonsten wird angenommen, daß die Entscheidung stillschweigend anerkannt wurde. Das Verfahren vor der Mietkommission ist kostenlos. Für den Mieter ist das Verfahren vor der Mietkommission jedoch ein zweischneidiges Schwert: Der Mietzins wird von der Mietkommission anhand der gesetzlichen Bestimmungen festgesetzt. Da diese Bestimmungen aber teilweise schon veraltet sind, führen sie oftmals zu einem lächerlich niedrigen Mietzins. Der Mieter kann auf diese Weise eine wesentliche Verringerung des Mietzinses erwirken, der Vermieter wird sich dies aber kaum gefallen lassen. Es ist ganz klar, daß ein solches Verfahren die Beziehungen zwischen den Parteien meist schwer belastet. Zudem wird der Vermieter danach mit allen Mitteln versuchen, dem Mieter so schnell wie möglich zu kündigen und ihn beim geringsten Problem vor Gericht zerren, um diese Kündigung zu erreichen.

Das Mietverhältnis unterliegt als Vertrag einerseits den Bestimmungen des luxemburgischen Code Civil über Verträge zwischen Parteien. Andererseits wird in einigen Artikel auch die Wohnungsmiete im speziellen geregelt. Jeder Mietvertrag kann Klauseln enthalten, die von den Bestimmungen des Code Civil abweichen. Die Bestimmungen des Code Civil kommen nur dann zur Anwendung, wenn im Mietvertrag nichts Gegenteiliges vereinbart ist. Die Regelungen des Code Civil können, sofern sie nicht dem Gedanken des «ordre public» entspringen, durch eine abweichende Parteienvereinbarung aufgehoben oder abgeschwächt werden; auch Gegenteiliges kann so vereinbart werden. Zwischen den Parteien gilt diese Vereinbarung anstelle des Gesetzes. Allerdings sind Vereinbarungen, die gegen den «ordre public» oder die guten Sitten verstoßen, null und nichtig.

WICHTIG: Der Inhalt dieses Schriftstücks hat rein informativen Charakter und verpflichtet rechtlich weder den Autor noch die Kommission. Sämtliche Aussagen gelten vorbehaltlich Änderung (insbesondere aufgrund von Gesetzesnovellen oder einer geänderten Rechtsprechung).

Originalsprache : Französisch

LEASES IN LUXEMBOURG: WHAT YOU SHOULD KNOW

Serge Bernard, barrister-at-law, Luxembourg

The first thing to note is that, in Luxembourg, landlords and tenants have almost total freedom when negotiating the contents of a tenancy agreement. They may even agree on clauses which conflict with the Civil Code. Unlike in neighbouring countries, Luxembourg law does not lay down the minutiae of the rights and obligations of tenants and landlords. This means that there is no standard or model lease, and that a landlord can draft an agreement containing whatever provisions he sees fit. Two items of law are very important for leases in Luxembourg: the law of 14 February 1955, as revised on 27 August 1987 and 18 March 1992; and certain provisions of the Luxembourg Civil Code. The aim here is not to go into the details of how rents are calculated, but rather to describe the legal texts clearly and simply and explain what they mean in practice. If there are occasional repetitions, it is because this document is not cast in stone and has no legal force: it is simply a basic guide to some aspects of tenancy agreements.

Note: The term "lessor" means the natural or legal person who lets a property (usually the owner). The "lessee", the natural or legal person who rents the property, is the tenant.

The law of 14 February 1955 makes a clear distinction between "luxury residences, houses and apartments with modern amenities and comprising at least seven rooms, not including attics and the usual appurtenances (other than the bathroom and kitchen), if they are occupied by one household" and other buildings comprising fewer than seven rooms. It also distinguishes between dwellings built before and after 10 September 1944. The original purpose of this law was to limit rents for apartments by linking them to the features of the property (amenities, age, living space, renovation, etc). Another important point from the lessee's point of view is Article 14, which concerns the renewal of leases. The Article reads as follows:

Article 14 of the law of 27 August 1987

"Any lease relating to a residential property which expires for whatever reason shall be renewed unless the lessor can prove that he requires the premises let for actual occupation by himself or his descendants or for residence by relatives in the ascending line, parents-in-law, brothers or sisters, or unless the lessee has not met his obligations, or for other serious legitimate reasons."

This means that a lease on a main place of residence is usually renewed, even if the agreement states otherwise (e.g. if the contract limits the tenancy to one year, three years, etc). This is designed to protect the tenant, who cannot easily be evicted from his dwelling, unless certain, fairly restrictive conditions are met. All leases, whether or not they state their duration, are therefore renewed indefinitely, unless the reasons listed in Article 14 apply. The landlord/lessor is therefore required to prove a personal need or the need of a member of his family, or must invoke "serious legitimate reasons" to prove that the tenant is not fulfilling his obligations (irregular payment of rent, repeated night-time noise, inadequate insurance, etc). A court of law will generally take the landlord's word if he invokes personal need. The contractually agreed period of notice must, of course, be respected.

Civil Code

The provisions of the Civil Code relating to leases are contained in Articles 1708 to 1831. Bear in mind that a rental agreement is a contract and, as such, subject to the general legal provisions of Articles 1101 et seq. of the Civil Code (on contracts and contractual obligations). Firstly, Article 1714 of the Civil Code states that property can be let by written or oral agreement. Obviously, it is better for a tenancy agreement to be made in writing, so that its provisions are clear to everyone concerned and pose fewer problems in the event of a dispute. This is why both the landlord and the tenant are strongly advised to set out their respective obligations in writing. Note that, if the agreement is verbal, it is governed exclusively by the Civil Code, unless a verbal agreement has been made to the contrary. The only problem which could arise here would be if one had to prove the existence of particular obligations. It is clearly preferable to draw up a written document, and for each party to receive a signed, dated copy. (The words "Lu et approuvé" or "Gelesen und gebilligt" ("Seen and approved") are not necessary.) As regards the other provisions of the Civil Code, we will look, in chronological order, at the events which may occur from the period before the lease is signed until it ends. We will examine various points of interest to both tenants and landlords.

Agency fees

Agency fees are normally paid directly by the tenant to the agency which introduced him to the accommodation. Agency fees are equivalent to no more than one month's rent, plus expenses and VAT (15% in 1998).

Management charges

If the rented accommodation is managed by a specialised agency or a trustee, management charges are usually the responsibility of the tenant, but may be shared by the tenant and owner. It is obviously a good idea for the lease to include a clause relating to these charges.

Correspondence between tenant and landlord

In order to prove that a communication has been sent, it is advisable to ensure that all correspondence is addressed to the correct recipient (if there are more than one landlord/tenant, it should be addressed to each of them) and, most importantly, to send it by registered post. This is not a sign of mistrust towards the other party; rather, it is simply the only means of proving that correspondence has been sent.

Bank guarantee/deposit

In Luxembourg, it is customary for the tenant to pay the owner a deposit for the duration of the lease, to ensure its proper implementation. If such a deposit is paid, the parties must draw up a mutually agreed written description of the state of the premises. This usually entails a bank guarantee which must be provided by the tenant before the lease comes into effect or, at the latest, by the date stated in the lease. Failing this, the lease can be terminated, since this is an essential condition of the agreement. A second possibility is for the lease to be guaranteed by a third party (e.g. a family member or friend), but the validity of this option is controversial and it is therefore not recommended. The third and final possibility is to pay the deposit to the owner (by bank transfer or in cash, for which a receipt should be obtained). This is the most economical option for guaranteeing a lease, since obtaining a bank guarantee involves approaching a bank, going through its procedures and paying a commission and certain other charges. A deposit does not, as a rule, attract interest for the tenant, although a clause to this effect could be inserted in the lease if a large amount is involved.

Amount of the deposit

Article 4 of the law of 1987 states that the deposit may not exceed three months' rent, except in the case of luxury residences, houses or apartments with at least seven rooms, as described above.

Description of the state of the premises

"If no description of the state of the premises has been drawn up, the lessee is assumed to have received the property in a state fit for renting and, unless he can provide proof to the contrary, must return it in the same condition" (Article 1731 of the Civil Code) It is therefore preferable, before the agreement takes effect, to draw up a mutually agreed description of the state of the premises which is as detailed as possible, and which should be signed and dated by both parties. As has already been pointed out, this description is obligatory if a deposit is to be provided; unfortunately, if no such description is drawn up, no legal redress is possible. This description is the most important document in the event of a complaint, either by the tenant or the landlord, concerning the state of the property when the lease ends. Some other details should be checked when the description is drawn up:

- The functioning of shutters, doors and windows (locks, missing keys), electrical switches and sockets

- Sanitary fittings, which should be carefully inspected

- The state of tiles, enamel and mirrors

- The state of parquet floors, paintwork, wallpaper and carpeting

- The state of the kitchen and the electrical equipment installed (instructions for use).

In the event of problems or disputes, it is preferable to ask a huissier de justice (court official) to inspect the property. This does not imply mistrust, but is a way of clarifying matters at the outset and avoiding acrimonious disputes at a later stage.

House rules

Where such rules exist, the tenant must be informed of them for any claim against him to be upheld. He should sign and date a copy of the regulations and must abide by them.

Insurance

Before the lease enters into force, the tenant is required to take out insurance with an insurance company registered in the Grand Duchy against tenants' risks, fire, damage by water, smoke, explosion and broken glass. Failure to do so may be cited as a serious reason for terminating the lease.

Duration

In Luxembourg, leases usually run for three years. Since the parties to a lease enjoy contractual freedom, however, a shorter or longer lease is perfectly admissible. Some leases are of indefinite duration, which means that they may be terminated at any time, generally by means of three months' notice. Other agreements provide for a fixed three-year duration renewable by tacit agreement from year to year or for a period of several years. The tenant should therefore check the relevant clause and bear in mind that he may not be able to terminate a fixed-term lease early if it does not contain a diplomatic clause; the landlord may refuse to terminate it and the rent will be payable until the end of the specified duration. It is useful to remember that under the law, "Any lease relating to a residential property which expires for whatever reason shall be renewed ..." (see above). Nevertheless, it is preferable for officials of the European Union to have the "diplomatic clause" inserted in their tenancy agreement (see below).

Cancellation

Cancellation of a lease has to be done by registered letter, whether it is the tenant or the landlord who cancels. This formality is necessary, if only as a means of proving that notice of cancellation has been served. The landlord is not obliged to state the reasons for cancellation in this notification. Only a magistrate can require him to state his reasons, if the matter comes to court. The same applies to the tenant, unless he invokes a diplomatic clause, in which case he must demonstrate that he is being transferred and that the transfer was not on his own initiative. A tenant who is transferred on his own initiative is unlikely to be able to invoke a diplomatic clause. NOTE: According to a recent judgement of the French Supreme Court of Appeal, which could be cited as case law in Luxembourg (Cass. Civ. III, 7 January 1998) the date of receipt is not the date on which the letter is first delivered, but the date on which the recipient becomes aware of its existence, which implies that he must have taken actual physical delivery of it. By not removing the letter from his letter box, the addressee could render it invalid. This is why it is preferable to have notice served by a court official ("huissier de justice"), in which case the recipient is deemed to have received the letter on the day of delivery, even if he is unaware that the letter has been delivered. The period of notice is generally three months.

Diplomatic clause

For some years, many owners have adopted fixed three-year leases, with tacit renewal on a yearly basis thereafter. If the tenant cancels the agreement before it is due to expire, he may be in breach of contract and may be ordered to pay the rent for the remainder of the tenancy period. It is essential for officials of the European institutions who are likely to be transferred to have the "diplomatic clause" inserted in the tenancy agreement. Several variants are possible, but the important thing is that the tenant can terminate the lease by giving notice at any time if he is transferred by his employer. This clause should remain in force for the duration of the lease, not only the first three years. In exchange for early cancellation, the owner may require the tenant to return the premises in their original state, at the latter's expense. This usually involves repainting the walls and cleaning the premises. (Embassies usually meet these expenses for their diplomatic personnel; hence the expression "diplomatic clause"). Numerous variants are possible, however, since the parties enjoy total freedom in negotiating the terms of the lease. This is of particular interest to the landlord, who thus avoids the need to regularly seek a new tenant. If in doubt, consult an expert.

Example of a diplomatic clause for a fixed three-year lease with tacit renewal

"If the tenant is transferred abroad by his employer before the end of the initial three-year period, he shall have the premises repainted at his own expense by qualified professionals, in colours to be determined by arrangement with the landlord, within four weeks of his departure. The tenant shall also be responsible for the thorough cleaning of the premises at the end of the lease." This clause establishes a degree of reciprocity between the parties: the tenant can extricate himself from the contract, and the landlord recovers the premises without incurring expenses for renovations prior to reletting them.

Rental charges

The tenant pays the landlord an agreed monthly sum by way of an advance on charges, together with the rent. At the end of each year, or at the end of the lease, the landlord must make a detailed calculation of the charges. The tenant will either be refunded any surplus or pay the remaining balance. The rental charges comprise the charges common to all apartments and the individual charges, and are payable in proportion to the size of the apartment. Common charges include, in particular, charges for the maintenance of common areas, while individual charges relate to costs such as management, heating, electricity, gas, water, television, telephone, collective aerials, drains, dustbins, local taxes and rates, etc.

The landlord's obligations

Article 1719 of the Civil Code imposes three obligations on landlords:

1) To deliver the property let to the lessee

The property is usually considered to have been delivered when the landlord symbolically hands over the keys. This does not mean, however, that the lease starts from the moment the keys are handed over: it starts on the date agreed upon by the parties.

2) To maintain the property in a condition suitable for the use for which it has been let In practice, this obligation relates only to repairs in the proper sense and does not cover aesthetic alterations. In return, the tenant must deliver the property at the end of the lease in the same condition as when the lease began, subject to normal wear and tear. The description drawn up at the beginning of the lease is a very important document: Article 1731 states that "If no description of the state of the premises has been drawn up, the lessee is assumed to have received the property in a state fit for renting and, unless he can provide proof to the contrary, must return it in the same condition." Everyday repairs ("réparations locatives") are the tenant's responsibility.

3) To accord the lessee uncontested possession throughout the term of the lease

This guarantee of uncontested possession comprises a guarantee against the landlord's personal actions, a guarantee against the actions of third parties and a guarantee against hidden defects.

a) The guarantee against the landlord's personal actions means that the first obligation of the landlord is to abstain from any action which might disturb the tenant's enjoyment of the property. For example, the landlord may not make any alterations to the property (he may not raise the building, demolish or rebuild a wall, alter the layout of the rooms, alter the garden, etc.). The landlord may not enter the property without permission, even though he continues to own it.

b) The guarantee against the actions of third parties relates to legal disputes in which a third party claims rights in respect of the property, apart from instances of actual illegal interference with the tenant's rights. Moreover, the landlord is obliged to guarantee the tenant against joint tenants in the same building, where the latter are the landlord's legal heirs.

c) The landlord must guarantee the tenant against defects to the property. This means that the landlord must guarantee the tenant against any defect or fault which makes the property unsuitable for its normal intended use or which restricts this use. Note that this guarantee does not apply in the event of an "obvious defect", for example a leaky tap.

Tenant's obligations

1) To pay the rent and charges

The first obligation of the tenant is to pay the rent, which obviously is the main counterpart to the provision of the accommodation. According to the law and Luxembourg case law, the tenant can under no circumstances withhold due rent. The tenant cannot withhold all or part of rent due as a means of obtaining redress for some other fault. If the tenant does not pay the rent and charges in full, the landlord is entitled to terminate the lease, evict the tenant and claim substantial compensation for non-payment, which is a serious reason for cancellation. The lessor must apply to the Civil Court for permission to act in this way. It is therefore highly inadvisable to withhold payment of rent (or charges) without first going through due legal procedure. Note also that it is, in principle, the landlord's responsibility to collect the rent from the tenant and to issue him a receipt. This is why a clause in all tenancy agreements states that the rent must be paid to the lessor (e.g. by standing order, payment into a bank account, etc). The rent must be paid to the person named in the agreement, i.e. the landlord or third party designated by the landlord.

2) To adequately furnish the rented property (Article 1752 of the Civil Code)

The landlord has a claim on certain items of the tenant's furniture by way of security.

3) To exercise good stewardship over the rented property (Articles 1728 et seq.)

Good stewardship consists in using the property in such a manner that it is not damaged and does not deteriorate in any way. More specifically, the tenant must occupy the premises, must not alter them or cause or allow them to deteriorate, and must take due care of them. Moreover, the tenant must not use them in a manner harmful to third parties.

4) To carry out everyday repairs i.e. those necessitated by the use of the property

Tenancy agreements often include derogation clauses. It is advisable for the agreement to state which repairs are the tenant's responsibility, and which are the landlord's.

5) Not to change the use to which the property is put

Leases normally state the purpose for which the rented property is to be used (e.g. as a dwelling) and the tenant may not use it for a different purpose without the landlord's express agreement.

6) To restore the property at the end of the lease

This means that the property must be returned to the owner at the end of the tenancy in the same state it was in when the tenancy began, subject to normal wear and tear.

Can the tenant refuse to pay the rent?

As we have already seen, the tenant may not take the law into his own hands, for example by withholding payment of part of the rent because of a defect which detracts from his enjoyment of the premises (e.g. damp, heating, etc). In this case, the tenant must apply to the competent magistrate to institute a special, accelerated procedure and to give the tenant permission to retain part of the rent or order an expert's report (Article 26 of the law).

Garages

Garages are often rented under a separate agreement, even if they form part of the same building (for example: an apartment plus a garage and cellar). This is because parking spaces and garages are not covered by provisions relating to maximum rents, indexing or automatic renewal of leases.

Indexing/value clause

Article 4 of the law of 27 August 1987 states that value clauses (or "indexing clauses") are null and void. This provision is universally binding, which means that, unlike most of the other provisions, the parties may not agree otherwise. Therefore, if such a clause appears in a lease contract, the tenant is not required to respect it. Value clauses cease to have effect from the first rent payment date following the date of a letter of objection sent to the landlord by registered post. If the tenant does not oppose the clause, however, and pays the increased amount without stating an objection or reservation, he has no right to a refund of any undue payments already made. However, the prohibition of indexing clauses does not apply to luxury residences, houses and apartments with modern amenities such as described above. The same applies to garages, parking spaces, car parks and commercial premises. The latter are expressly covered by indexing clauses.

Renewal of the lease

As we have already seen, the most important point of the law on leases is Article 14, which provides for the renewal of all leases on dwellings, subject to some exceptions. This means that any lease is automatically renewed on expiry. There are three non-renewal clauses:

1) Personal need

This is a difficult concept and is very broadly interpreted. The law makes a specific distinction between occupation and habitation, depending on the degree of kinship with the owner. Obviously, the person with the foremost right of occupation is the owner himself. The "owner" invoking personal need may be a natural person or a legal entity (company, etc) if it urgently needs the premises for its operations, and assuming that its activity there is lawful. However, the legal entity must prove this need. It is not simply taken at its word. On the other hand, the landlord, his children and grandchildren have simply to occupy the premises in order to demonstrate a personal need. This means that they need only occupy the premises: they do not need to live, eat and sleep there. In contrast, relatives in the ascending line, parents-in-law, brothers and sisters must actually be living in the premises. i.e. they must live, eat and sleep there. The distinction according to the kinship with the owner thus enables the lessor to reoccupy a building on behalf of a family member in order to establish, for example, a law practice or doctor's surgery. Finally, Article 16 of the law states: "Save in the event of force majeure, the former lessee shall be entitled to damages if, in the month following his departure, the premises let are not occupied for the purposes invoked as the grounds for termination of the lease in the notice of termination, the petition instituting legal proceedings or the judgement. "The injured party shall be entitled to damages of not less than one year's rent."

2) Non-fulfilment by the tenant of his obligations

Obviously, if the tenant does not fulfil his obligations, the landlord has the right to terminate the lease contract. Examples include non-payment, late, irregular or partial payment of the rent, etc.

3) Serious legitimate reasons

The damage caused to the landlord must be greater than that caused to the tenant. Some examples: demolition of the building with a view to the construction of an apartment block, alterations making the premises temporarily uninhabitable, the accommodation of a family member or a person caring for the landlord, etc. The following are not deemed serious legitimate reasons: an opportunity to let the premises to another person who is willing to pay a higher rent, or an opportunity to sell the premises once the tenant has vacated them, etc. If the tenant refuses to vacate the premises in the cases referred to above, the landlord must refer the matter to the Civil Court with a view to obtaining legal termination of the lease and the tenant's eviction from the property. The courts will rule on the application in the light of the facts. A landlord may not prevent the tenant from re-entering the property by, for example, changing the locks. The only legal avenue for evicting a tenant is to refer the matter to the courts, since only a legal judgement can force the tenant to physically vacate the property. On the other hand, except in cases of force majeure, a former tenant who has been ordered by a court to vacate the property is entitled to damages if, within a month of his departure, the property has not been occupied for the purposes cited as the reason for termination of the lease in the notice of termination, the application to the court or the judgement. The injured party is entitled to damages equivalent to not less than one year's rent.

Right of first refusal

The law also stipulates that a tenant who has lived in the dwelling for at least 18 years and lives in it when the owner intends to sell it shall have right of first refusal. This right can only be invoked if the property is to be transferred in return for payment, but not if it is to be sold by public auction.

Sale of the building

It can happen that, in the course of the tenancy, the property inhabited by the tenants is sold by the landlord to a person other than the tenant. If the tenant has not lived in the premises for at least 18 years, he has no right of first refusal, unless a clause in the lease contract gives him such a right. In any case, the new owner can invoke a personal need of the property which he has just acquired. The landlord is, however, required to respect the duration of the lease as stated in the contract. If this duration is unspecified, the new owner has only to give the tenant three months' notice. Otherwise, he must comply with the terms of the lease and terminate it in accordance with the stated procedure. If the new owner does not intend to occupy the premises, the existing lease continues, the only change being that the former landlord is replaced by the new one. All the other terms and conditions of the initial lease are maintained in full. Generally, it is the new owner who requests that the rent henceforth be paid to him, and it is very important to have this request in writing in the event of dispute.

Deferment

If, following receipt of a registered letter terminating the contract, the tenant does not wish to vacate the premises for any reason, eviction may only take place after application to the competent magistrate. Thus, the landlord may under no circumstances take the law into his own hands by forcibly evicting a tenant who refuses to vacate the premises. A court official would also refuse to do so until the court has handed down a final and executable decision. Naturally, any illegal entry by the landlord into the rented property is a violation of the tenant's domicile, or burglary, and is punishable as such under the Penal Code. If the period for vacating the premises granted by the decision exceeds two weeks, the tenant may apply to the Civil Court for a further deferment three days before the end of the first period. If the decision imposes a period for vacating the premises of less than two weeks, the tenant may apply for a further deferment on the last day of the first period. The deferment may not exceed three months, but may be extended twice, for a maximum of three months on each occasion. An application for extension of a deferment must be made no later than three days before it is due to expire.

Rents Tribunal

After a tenancy agreement has been signed, if the landlord of premises used as a dwelling considers that the rent is too low, he may apply to the local Rents Tribunal for a rent increase. He may do so at any time once the first six months of the lease have elapsed. Similarly, a tenant who considers that his rent is excessive can apply to the Tribunal for a rent reduction. The tenant must first send an offer to the landlord. The Tribunal will hear the parties or their agents and will rule on the rent and charges. The Tribunal's decision is made in writing and sent to the parties by recorded delivery. If one of the parties does not agree with the Tribunal's decision, it can refer the matter to the competent magistrate within 15 days of receipt. Otherwise, the decision is deemed to have been accepted. The Tribunal procedure is free of charge. However, it can be a double-edged sword for the tenant. The rent is fixed by the Tribunal according to criteria laid down by law. This often means that the rent is ridiculously low, since the provisions date from many years ago. Thus, the tenant may achieve a significant reduction in his rent, but the landlord is unlikely to take kindly to it. It goes without saying that, once the parties have been through this ordeal, their relationship is likely to be soured. The landlord may try to use all available means to terminate the lease as quickly and painlessly as possible, even where this means taking the tenant to court. Whereas a lease, as a contract, is subject to the rules of the Luxembourg Civil Code on contracts, some of its articles relate more specifically to leases. A tenancy agreement may contain derogations from the Civil Code. In fact, the provisions of the Civil Code only apply if the lease does not explicitly provide for an alternative. Where they are not universally binding, the provisions of the Civil Code may be overridden, restricted or contradicted by an agreement between the parties. This agreement is then binding on them, although a clause which is incompatible with public order or moral standards has no validity.

IMPORTANT NOTE: This document is for information only and is not legally binding on the author or the Commission. All the information contained in this document is subject to change, particularly in the light of new legislation or legal decisions.

Original language: French

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